Instandhaltung vs. Herstellungskosten: Eine teure Unterscheidung
Ob du Reparaturkosten sofort oder über viele Jahre abschreiben kannst, hängt davon ab, wie das Finanzamt sie einordnet. Die falsche Einordnung kann deine Steuerlast erheblich beeinflussen.
Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn der ursprüngliche Zustand der Immobilie erhalten oder wiederhergestellt wird:
- Reparatur der Heizung
- Austausch defekter Fenster (gleichwertiger Ersatz)
- Malerarbeiten im Treppenhaus
- Dachreparatur
Diese Kosten sind im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.
Herstellungskosten: Müssen aktiviert werden
Herstellungskosten entstehen wenn die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wird:
- Dachausbau zur Schaffung neuen Wohnraums
- Einbau einer Einbauküche wo vorher keine war
- Anbau oder Erweiterung
Diese müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Achtung: Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Renovierungen die innerhalb von 3 Jahren nach Kauf durchgeführt werden und 15 % des Gebäudekaufpreises übersteigen, gelten automatisch als Herstellungskosten – auch wenn es eigentlich Erhaltungsaufwand wäre.
Fazit
Im Zweifel immer einen Steuerberater fragen. Wer Ausgaben richtig kategorisiert, spart erheblich. Gute Vermieter-Buchhaltungstools auf Vermieter-Stack.de helfen bei der Zuordnung.