Werbungskosten: Dein wichtigstes Steuersparwerkzeug
Als Vermieter kannst du alle Kosten die mit deiner Vermietungstätigkeit zusammenhängen als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Das reduziert deinen steuerpflichtigen Gewinn – manchmal sogar bis auf null oder darunter. In diesem Artikel bekommst du die vollständige Liste aller absetzbaren Kosten.
Finanzierungskosten
- Hypothekenzinsen – der Zinsanteil deines Immobiliendarlehens, vollständig absetzbar
- Bereitstellungszinsen – Zinsen die vor Auszahlung des Darlehens anfallen
- Disagio – anteilig über die Laufzeit absetzbar
- Kontoführungsgebühren – für das Konto das du für die Vermietung nutzt
Abschreibung (AfA)
- Gebäude-AfA – 2 % p.a. bei Gebäuden nach 1924, 2,5 % bei älteren Gebäuden
- Erhöhte AfA für Neubauten ab 2023 – 3 % p.a.
- Denkmal-AfA – bis zu 9 % p.a. auf Sanierungskosten
Instandhaltung und Reparaturen
- Handwerkerkosten für Reparaturen
- Materialkosten für Erhaltungsmaßnahmen
- Wartungsverträge (Heizung, Aufzug, Rauchmelder)
- Schönheitsreparaturen zwischen Mietverhältnissen
Verwaltungskosten
- Kosten für externe Hausverwaltung
- Vermieter-Software und Apps – vollständig absetzbar
- Büromaterial und Porto
- Telefon- und Internetkosten (anteilig)
- Steuerberatungskosten (anteilig für Vermietungseinkünfte)
Versicherungen
- Gebäudeversicherung
- Vermieter-Haftpflichtversicherung
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung (anteilig für Mietrecht)
- Glasversicherung
Öffentliche Abgaben
- Grundsteuer – vollständig absetzbar
- Müllgebühren – soweit nicht auf Mieter umgelegt
- Straßenreinigung – soweit nicht umgelegt
Werbungs- und Mietersuche
- Inserate auf Immobilienportalen
- Maklercourtage bei der Vermietung
- Kosten für Besichtigungen
- Bonitätsprüfungs-Tools
Fahrtkosten
- Fahrten zur Immobilie: 0,30 € pro km (einfache Strecke)
- Fahrten zum Steuerberater, Gericht, Behörden
- Öffentliche Verkehrsmittel – tatsächliche Kosten
Nicht absetzbar
- Tilgungsanteile des Darlehens
- Kaufpreis der Immobilie (wird über AfA abgeschrieben)
- Private Aufwendungen ohne Bezug zur Vermietung
Fazit
Wer alle Werbungskosten konsequent erfasst und geltend macht, kann die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich senken. Nutze eine Vermieter-Buchhaltungssoftware um keine absetzbaren Kosten zu vergessen. Die besten Tools findest du auf Vermieter-Stack.de.