AfA: Der größte Steuervorteil für Vermieter
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuerhebel für Vermieter. Jedes Jahr kannst du einen Teil des Gebäudewerts als Werbungskosten absetzen – ohne dass dir tatsächlich Kosten entstehen.
Wie hoch ist die AfA?
- Gebäude nach 1924: 2 % p.a. über 50 Jahre
- Gebäude vor 1925: 2,5 % p.a. über 40 Jahre
- Neubauten ab 2023: 3 % p.a. über 33 Jahre (erhöhte lineare AfA)
Gebäudeanteil korrekt berechnen
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – nicht der Grundstückswert. Bei Kauf musst du den Kaufpreis aufteilen. Faustregel: In Großstädten entfallen 20–30 % auf das Grundstück, auf dem Land oft nur 10–15 %.
Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung nach dem Sachwertverfahren oder einem Gutachten.
Sonderabschreibungen nicht vergessen
- § 7b EStG: 5 % Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen (an Bedingungen geknüpft)
- Denkmal-AfA: Bis zu 9 % p.a. auf Sanierungskosten bei Denkmalobjekten
- Erhöhte AfA Sanierungsgebiete
Fazit
Wer die AfA nicht optimal nutzt, verschenkt bares Geld. Lass den Gebäudeanteil professionell berechnen und nutze alle verfügbaren Sonderabschreibungen. Die passende Steuer-Software für Vermieter findest du auf Vermieter-Stack.de.