Mieteinnahmen und Steuern: Was Vermieter wissen müssen
Wer Immobilien vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden – in der sogenannten Anlage V. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Werbungskosten lässt sich die Steuerlast erheblich reduzieren.
Was gilt als steuerpflichtige Mieteinnahme?
- Monatliche Kaltmiete
- Nebenkostenvorauszahlungen (soweit nicht zurückgezahlt)
- Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
- Einnahmen aus Garage oder Stellplatz
- Abstandszahlungen vom Mieter
- Geldwerte Vorteile (z.B. Mieter renoviert statt Miete zu zahlen)
Zufluss-Prinzip: Wann sind Einnahmen steuerpflichtig?
Mieteinnahmen sind in dem Jahr zu versteuern in dem sie dir zufließen – nicht wenn sie fällig sind. Zahlt ein Mieter die Januarmiete erst im Februar, ist sie im Februar zu versteuern.
Diese Werbungskosten kannst du absetzen
Werbungskosten mindern deine steuerpflichtigen Einnahmen direkt:
- Hypothekenzinsen – der Zinsanteil deines Darlehens (nicht die Tilgung!)
- AfA (Abschreibung) – 2-3 % des Gebäudewerts jährlich
- Grundsteuer – vollständig absetzbar
- Instandhaltung und Reparaturen – sofort abziehbar als Erhaltungsaufwand
- Verwaltungskosten – Hausverwaltung, Software, Kontogebühren
- Versicherungen – Gebäude-, Haftpflicht-, Mietausfallversicherung
- Werbungskosten für Mietersuche – Inserate, Makler
- Fahrten zur Immobilie – 0,30 € pro km
- Steuerberaterkosten – anteilig für Vermietungseinkünfte
Steuerfreie Vermietung: Wann greift die Freigrenze?
Eine generelle Freigrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht. Allerdings werden Verluste aus Vermietung mit anderen Einkünften verrechnet – was besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf steuerlich vorteilhaft sein kann.
Kurzfristige Vermietung: Airbnb & Co.
Wer seine Wohnung gelegentlich über Airbnb vermietet, muss die Einnahmen ebenfalls versteuern. Bei gemischter Nutzung (teils selbst bewohnt, teils vermietet) werden die Kosten anteilig aufgeteilt.
Software für die Steuervorbereitung
Spezielle Vermieter-Software erfasst alle Einnahmen und Ausgaben automatisch und bereitet die Daten für die Anlage V auf. Die besten Tools findest du auf Vermieter-Stack.de.
Fazit
Mieteinnahmen müssen versteuert werden – aber mit konsequenter Nutzung aller Werbungskosten lässt sich die Steuerlast deutlich senken. Führe von Anfang an eine saubere Buchführung und nutze alle legalen Absetzungsmöglichkeiten.