Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist der Teil deiner Einkommensteuererklärung, in dem du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angibst. Hier trägst du sowohl die Mieteinnahmen als auch alle absetzbaren Kosten ein – das Ergebnis bestimmt, wie viel Steuern du auf deine Mieteinnahmen zahlst.
Diese Kosten kannst du absetzen
- Abschreibung (AfA) – 2 % der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr (bei Baujahr vor 1925: 2,5 %)
- Kreditzinsen – Zinsen für den Immobilienkredit sind vollständig absetzbar (nicht die Tilgung!)
- Instandhaltungskosten – Reparaturen, Renovierungen, Handwerkerkosten
- Verwaltungskosten – Software, Kontoführungsgebühren, Hausverwaltergebühren
- Versicherungen – Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtschutzversicherung
- Grundsteuer – soweit nicht auf Mieter umgelegt
- Werbungskosten – Inserate, Fahrtkosten zur Immobilie, Fachliteratur
Abschreibung: Der größte Steuerhebel
Die AfA ist für die meisten Vermieter der wichtigste Posten. Bei einem Gebäudewert von 300.000 € sind das jährlich 6.000 € steuerfreie Abschreibung. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil. Das Verhältnis musst du sauber dokumentieren.
Modernisierung vs. Instandhaltung
Ein häufiger Fehler: Modernisierungskosten und Instandhaltungskosten werden steuerlich unterschiedlich behandelt.
- Instandhaltung (Erhalt des Ist-Zustands) → sofort vollständig absetzbar
- Modernisierung (Verbesserung) → muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten → Achtung: Übersteigen Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren 15 % des Kaufpreises, müssen sie aktiviert werden
Tipp: Steuerberater lohnt sich
Die Kosten für einen Steuerberater sind ebenfalls absetzbar. Bei mehreren Immobilien oder komplexeren Sachverhalten kann ein Fachmann die Steuerlast deutlich reduzieren – und zahlt sich damit fast immer aus.